Земля редко нарезана так, как удобно строить. Участок оказывается узким, здание не вписывается в отступы; или наоборот — поле в несколько гектаров, а объект занимает десятую часть, и остальное хочется продать или сдать.
В обоих случаях речь идёт об изменении границ: объединении или разделе. Процедура нехитрая, но стоит в самом начале цепочки — и если заняться ею в середине проектирования, половину работы придётся переделывать.
Зачем объединяют
Здание не помещается в один участок. Самый частый повод. После отступов от границ, которые видны в градостроительном плане, доступное пятно оказывается меньше нужного — а соседний участок в тех же руках.
Нужна площадка, а не только здание. Складу требуются проезды для фур, разворотные площадки и место под погрузку; магазину — парковка по нормативу. Часто само здание помещается, а вот всё, что вокруг него, — нет.
Проще согласовывать. Один участок — один набор отступов, один процент застройки, один градостроительный план. Здание на нескольких участках требует сводить параметры по общему контуру, и каждое согласование становится длиннее.
Зачем делят
Продать или сдать часть. Если объект занимает часть территории, остальное имеет смысл обособить — иначе продавать придётся всё вместе с объектом.
Разные объекты с разными режимами. Производство с санитарно-защитной зоной и административное здание лучше разводить, чтобы ограничения одного не тянулись на другой.
Этапность. Когда стройка идёт очередями, раздел позволяет ввести и зарегистрировать первую часть, не дожидаясь второй. Подробнее о самом подходе — в статье про ввод объекта этапами.
Залог и финансирование. Банку проще работать с участком, на котором стоит один объект, чем с большой территорией смешанного назначения.
Что должно совпасть
Образование участков — процедура с условиями, и невыполнение любого из них останавливает её.
Для объединения:
- участки смежные, с общей границей;
- одна категория земель;
- как правило, одинаковый вид разрешённого использования;
- права принадлежат одному лицу.
Для раздела:
- каждый образуемый участок проходит по предельным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для этой территориальной зоны;
- у каждого есть доступ — выход на земли общего пользования либо оформленный сервитут;
- образуемые участки не создают вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы;
- на участке с объектом сохраняется возможность его использования.
Отдельно проверяются обременения. Охранные зоны сетей, зоны с особыми условиями, аренда, залог, ограничения по береговой полосе — всё это переходит на образуемые участки, и после раздела может оказаться, что один из них застроить нельзя вовсе.
Порядок действий
- Проверка исходного. Выписка из ЕГРН, категория, вид использования, обременения, фактические границы. Здесь же — правила землепользования и застройки по территориальной зоне: предельные размеры и параметры.
- Решение о схеме. Как именно режем или объединяем: где пройдут границы, как каждый участок получит доступ, где встанет будущее здание с отступами.
- Кадастровые работы. Кадастровый инженер готовит межевой план.
- Учёт и регистрация. Образованные участки ставятся на кадастровый учёт, права регистрируются. Исходные участки прекращают существование.
- Градостроительный план заново. ГПЗУ запрашивается на новый участок — старый к нему не относится.
- Проектирование. Только теперь имеет смысл рисовать здание: отступы, проценты и ограничения известны и относятся к тому участку, который реально существует.
Пункт пятый — тот, который чаще всего ломает графики. Если изменить границы решили, когда проект уже сделан, градостроительный план придётся получать заново, а схему планировочной организации участка — пересобирать под новые параметры.
Если строить на нескольких участках без объединения
Такой вариант возможен и встречается: здание стоит на двух или трёх смежных участках, принадлежащих одному лицу.
Что при этом меняется:
- застройка должна быть законна на каждом участке — вид использования и параметры проверяются по каждому;
- отступы считаются от внешних границ общего контура, а не от внутренних границ между участками;
- процент застройки и пожарные проезды сводятся по зданию целиком;
- при вводе и постановке на учёт объект описывается как расположенный в границах нескольких участков.
Это рабочая схема, но она требует аккуратности в документах. Мы так вели склад в Дмитрове, где здание встало на три смежных участка, — карточка объекта с параметрами есть в разделе проектов.
Чего не стоит делать
Начинать проект до решения по границам. Любое изменение участка обнуляет градостроительный план и часть исходных данных.
Делить «на глаз». Участок, который визуально режется пополам, может не пройти по предельным размерам или остаться без доступа. Проверять нужно по правилам землепользования, а не по картинке.
Забывать про обременения. После раздела охранная зона, прошедшая по новому участку, может сделать его непригодным для застройки — и об этом лучше узнать до межевания.
Считать, что аренда ничего не меняет. На арендованной земле образование участков ограничено условиями договора и согласием арендодателя; что ещё проверить в договоре — в статье о строительстве на арендованном участке.
Что это значит на практике
Границы участка — такой же исходный параметр, как вид использования и предельная высота. Менять их можно, но делать это нужно до того, как появился проект: иначе градостроительный план, схема участка и часть согласований уходят в переделку.
Поэтому в анализе участка мы всегда смотрим не только на то, что разрешено на этой земле, но и на то, в тех ли она границах, в которых объект вообще имеет смысл строить.
