Реконструкция всегда начинается с вопроса, который заказчик не любит: а выдержит ли здание то, что вы собираетесь с ним делать. Надстроить этаж, поменять назначение, поставить оборудование, прорезать проёмы в несущих стенах — всё это меняет нагрузки на конструкции, которым может быть тридцать или пятьдесят лет.
Ответ на этот вопрос даёт обследование. Без него проект реконструкции не на чем строить: расчёт усиления делается от фактической несущей способности, а не от той, что была заложена в исходном проекте полвека назад.
Зачем обследование нужно формально и по существу
По существу — потому что вы работаете с неизвестной величиной. Фактическое состояние конструкций отличается от проектного: бетон терял прочность, арматура корродировала, здание перестраивали без документов, часть нагрузок изменилась вместе с назначением. Проектировать реконструкцию по старым чертежам — то же самое, что считать бюджет по прайсу десятилетней давности.
Формально — потому что техническое заключение по результатам обследования входит в исходные данные для проектной документации на реконструкцию. Раздел конструктивных решений опирается на него напрямую, а при прохождении экспертизы заключение проверяется как основание расчётов.
Здесь важно не перепутать: обследование нужно именно при реконструкции. Если работы не меняют параметров объекта и не затрагивают несущие конструкции, речь идёт о капитальном ремонте, для которого разрешение на строительство не требуется. Где проходит эта граница и почему её так часто определяют неправильно, подробно разобрано в статье «Реконструкция или капитальный ремонт». Ошибка в этом вопросе стоит дорого: работы, названные ремонтом, но фактически являющиеся реконструкцией, приводят к объекту без разрешения со всеми последствиями легализации самостроя.
Что именно обследуют
Обследование — не осмотр, а измерение. В типовой объём входит:
Фундаменты. Отрывка шурфов, определение типа и глубины заложения, состояния материала, наличия деформаций. Самая трудоёмкая часть, которую чаще всего пытаются пропустить — и зря, потому что при увеличении нагрузок именно фундаменты становятся ограничением.
Несущие конструкции. Стены, колонны, перекрытия, покрытие, лестницы. Определяются фактические сечения, схема опирания, армирование, прочность материала.
Прочность материалов. Неразрушающими методами — ударно-импульсным и ультразвуковым, — а также отбором образцов с лабораторными испытаниями. Для металла — определение марки стали, для железобетона — класс бетона и расположение арматуры.
Дефекты и повреждения. Трещины с фиксацией ширины раскрытия и характера, прогибы, коррозия арматуры и металла, увлажнение, разрушение защитного слоя. Каждый дефект привязывается к конструкции и заносится в ведомость.
Геометрия здания. Обмеры фактических размеров, отметок, отклонений от вертикали. Почти всегда выясняется, что фактические размеры не совпадают с чертежами.
Ограждающие конструкции и кровля — если предполагается изменение теплового контура или нагрузок на покрытие.
Отдельно, если реконструкция затрагивает основание — надстройка, пристройка, увеличение нагрузок, — параллельно выполняются инженерные изыскания на площадке. Обследование отвечает за здание, изыскания — за грунт под ним; при реконструкции обычно нужны оба.
Как проходит обследование: этапы
1. Подготовка. Сбор и изучение архивных материалов: исходный проект, паспорт здания, документы о перестройках, сведения об авариях и ремонтах. Чем больше архива, тем короче полевая часть — но полагаться только на архив нельзя.
2. Предварительное (визуальное) обследование. Сплошной осмотр конструкций, фиксация видимых дефектов, составление предварительной картины. По его итогам определяется программа детального обследования: где вскрывать, где отбирать образцы, сколько точек испытаний.
3. Детальное (инструментальное) обследование. Обмеры, вскрытия, шурфы, испытания прочности, отбор образцов, определение армирования. Работа, которая требует доступа к конструкциям: если здание эксплуатируется, эту часть согласовывают с арендаторами и режимом работы.
4. Лабораторные испытания. Отобранные образцы бетона, металла, кирпича, раствора испытываются в лаборатории. Срок зависит от вида испытаний.
5. Поверочные расчёты. Фактическая несущая способность конструкций считается по полученным данным — и сравнивается с нагрузками, которые появятся после реконструкции.
6. Техническое заключение. Итоговый документ с выводами, категорией технического состояния и рекомендациями.
Что такое категория технического состояния
Это главный вывод обследования, который определяет всё дальнейшее. Категорий четыре.
Исправное состояние. Дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность, нет. Встречается в основном на новых зданиях.
Работоспособное состояние. Дефекты есть, но несущая способность обеспечена. Самый частый вывод по коммерческим зданиям в нормальной эксплуатации. Реконструкция возможна; вопрос только в том, какой запас несущей способности остаётся под новые нагрузки.
Ограниченно работоспособное состояние. Есть повреждения, снижающие несущую способность. Эксплуатация возможна при условии контроля и выполнения мероприятий — то есть требуется усиление.
Аварийное состояние. Эксплуатация недопустима. Первым делом выполняются противоаварийные мероприятия, и только затем принимается решение о судьбе объекта.
Категория присваивается не зданию целиком, а конструкциям и их группам: перекрытие может быть аварийным при работоспособном каркасе. В заключении это разделяется, потому что от этого зависит объём усиления.
Как результат влияет на проект и бюджет
Обследование — это не строчка расходов, а инструмент, который меняет проект.
Появляется усиление. Если несущей способности не хватает под новые нагрузки, в проект добавляются решения по усилению: обоймы колонн, дополнительные балки, наращивание сечений, подведение новых фундаментов. Это отдельная и часто существенная часть сметы.
Меняется замысел. Классический случай: заказчик планировал надстройку второго этажа, а по результатам обследования выясняется, что фундаменты не берут дополнительную нагрузку без пересадки. Тогда надстройка либо превращается в отдельную пристройку на своих фундаментах, либо отменяется.
Уточняется экономика. Иногда честный итог обследования — «дешевле снести и построить заново». Это неприятный, но полезный вывод: он приходит на стадии, когда потрачены сотни тысяч, а не десятки миллионов.
Формируются исходные данные для разрешения. Заключение входит в комплект, с которым потом идут за разрешением на строительство на реконструкцию.
Типичные ошибки заказчиков
Пропустить обследование ради экономии. Экономия составляет доли процента от бюджета реконструкции, а риск — переделка конструктивных решений посреди стройки.
Заказать «визуальное обследование» вместо полноценного. Осмотр без вскрытий, испытаний и расчётов даёт документ, который не годится как исходные данные: в нём нет фактической прочности материалов и поверочных расчётов.
Обследовать после того, как проект нарисован. Тогда обследование не влияет на решения, а лишь подтверждает или опровергает уже потраченную работу. Правильный порядок: сначала обследование, потом проект.
Не проверять фактическую планировку и перестройки. На многих зданиях есть неоформленные изменения: заложенные проёмы, снесённые перегородки, изменённые нагрузки. Если они не выявлены обследованием, они выявятся при вводе объекта в эксплуатацию.
Считать, что старое разрешение и старый проект — достаточные данные. Они описывают, каким здание задумывалось, а не каким оно стало.
Что дальше, после обследования
Дальше стандартный маршрут реконструкции. По результатам заключения разрабатывается проектная документация с разделом конструктивных решений и, при необходимости, усилением. Проверяются ограничения участка и параметры по ГПЗУ: реконструкция часто меняет площадь и высоту объекта, а значит должна укладываться в предельные параметры. Если объект подлежит экспертизе, комплект проходит её, затем подаётся заявление на разрешение.
Дальше — стройка с сопровождением и ввод объекта в эксплуатацию с изменёнными характеристиками, которые потом попадают в реестр недвижимости.
Для существующих зданий, которые переводят под другое назначение, добавляется ещё один слой: новое назначение приносит новые пожарные и санитарные требования. Как это работает, разобрано в статьях о пожарных требованиях и о типах коммерческих объектов.
Как это делаем мы
Мы начинаем реконструкцию с двух вопросов: что именно вы хотите изменить и что об этом говорят конструкции. Организуем обследование, получаем техническое заключение и только после него садимся за конструктивные решения — так, чтобы усиление считалось по фактическим данным, а не по архивным чертежам.
Если по результатам обследования реконструкция теряет экономический смысл, мы говорим об этом прямо и считаем альтернативу — новое строительство с получением разрешения на общих основаниях.
Если у вас есть здание, которое вы планируете перестроить, надстроить или перевести под другое назначение, оставьте заявку. Посмотрим объект, скажем, какой объём обследования потребуется и что именно нужно проверить в вашем случае до того, как начинать проект.
Само обследование с обмерными работами — отдельная услуга, и её результат становится исходными данными для проекта.
