«У нас склад, какая экология». Фраза, которую слышно почти на каждом объекте, и в ней есть доля правды: государственная экологическая экспертиза для коммерческого здания действительно нужна редко. Но из этого делают неверный вывод — что экологических требований нет вовсе.
Требования есть, они обязательны и начинаются раньше, чем кажется: ещё на выборе участка. Разберём, что реально касается обычного объекта, а что — только узкого круга.
Три разные вещи, которые путают
Больше всего путаницы из-за того, что три непохожие процедуры называются похожими словами.
Раздел по охране окружающей среды (ООС) — обязательная часть проектной документации. Есть у любого капитального объекта, включая склад и магазин. Описывает, как здание влияет на среду и что снижает это влияние.
Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) — самостоятельная процедура с исследованиями и общественными обсуждениями. Выполняется для объектов, подлежащих государственной экологической экспертизе. Для типового коммерческого объекта не требуется.
Государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) — проверка документации уполномоченным органом. Проводится для отдельных категорий объектов, прямо названных законом.
Коммерческое здание обычно сталкивается только с первым пунктом. Но проверять это нужно по конкретному объекту и участку, а не по аналогии.
Что входит в экологический раздел проекта
Содержание раздела определяется типом объекта, но набор тем устойчивый.
Охрана атмосферного воздуха. Какие источники выбросов есть у объекта: котельная, покрасочная камера, сварочный пост, вентиляция производственных помещений, автотранспорт на территории. Для них выполняются расчёты, и по результатам становится понятно, укладывается ли объект в нормативы на границе участка и ближайшей жилой застройки.
Обращение с отходами. Что образуется при строительстве и при эксплуатации, в каком количестве, где накапливается на площадке, как и кому передаётся. Это касается и упаковки в магазине, и отработанных масел в автосервисе.
Охрана вод и почв. Как собираются и отводятся поверхностные стоки с кровли и с территории, нужны ли очистные сооружения, что происходит со стоками с парковки и мойки. Для объектов дорожного сервиса это самая содержательная часть раздела.
Шум и физические воздействия. Источники шума — вентиляция, холодильное оборудование, разгрузка, транспорт — и расчёты на границе участка. У объектов с ночной разгрузкой это частая причина конфликтов с соседями уже после открытия.
Благоустройство и озеленение. Часть экологических требований закрывается тем же разделом, что и площадка в целом: озеленение, сохранение существующих насаждений, компенсационные посадки при вырубке. Как это увязывается с парковкой и проездами — в статье о благоустройстве и парковке.
Когда нужна государственная экологическая экспертиза
Перечень случаев закрытый, и в него попадают объекты, прямо названные в законодательстве. Для коммерческой застройки практически значимы несколько ситуаций:
- объект размещается на особо охраняемой природной территории или в иных зонах с особым правовым режимом;
- объект связан с размещением, обезвреживанием или переработкой отходов — полигон, мусороперерабатывающий комплекс, площадка для обращения с отходами;
- объект относится к категории, оказывающей значительное негативное воздействие на окружающую среду;
- отдельные случаи, связанные с водными объектами, недрами и охраняемыми территориями.
Обычный склад, магазин, автосервис или здание бытового обслуживания сюда не попадают. Но если участок хотя бы частично заходит на охраняемую территорию, вопрос нужно закрывать до проектирования — на стадии проверки участка. Какие ограничения бывают на участке и как они обнаруживаются, разобрано в материале о зонах с особыми условиями использования и в статье об анализе земельного участка.
Важная оговорка: государственная экологическая экспертиза — это не то же самое, что экспертиза проектной документации. Вторая проверяет проект на соответствие техническим требованиям, первая — на соответствие экологическим. Объект может нуждаться в одной, в обеих или ни в одной.
Категория негативного воздействия и учёт объекта
После того как объект построен и введён, у него появляются собственные обязанности, не связанные с проектом.
Объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду, ставится на государственный учёт и получает категорию. Категорий четыре, и они различаются по степени воздействия: от объектов со значительным воздействием до объектов с минимальным. От категории зависит почти всё дальнейшее:
- нужны ли разрешительные документы на выбросы и сбросы;
- какая отчётность сдаётся и как часто;
- как считается плата за негативное воздействие;
- проверяется ли объект планово.
Для большинства коммерческих зданий категория невысокая, а обязанности сводятся к постановке на учёт, ведению учёта отходов и отчётности. Это посильно, но это нужно делать: отсутствие объекта на учёте — самостоятельное нарушение, которое всплывает при первой же проверке.
Категорию полезно прикинуть заранее, ещё на стадии проектирования: если объект по технологии тянет на высокую категорию, это меняет и состав документации, и экономику эксплуатации.
Отходы строительства: тема, о которой вспоминают поздно
Стройка производит отходы в объёмах, которые заказчик обычно не представляет: грунт из котлована, остатки материалов, упаковка, демонтированные конструкции при реконструкции.
Что важно знать:
- объёмы и виды отходов рассчитываются в проекте организации строительства и в экологическом разделе;
- передавать отходы можно только организациям, имеющим соответствующую лицензию;
- документы о вывозе нужно собирать по ходу стройки — они подтверждают, что отходы не оказались в ближайшем овраге;
- грунт — отдельная история: его вывоз, временное размещение или использование на площадке планируются заранее, потому что объёмы большие и они влияют на стоимость земляных работ.
При реконструкции к этому добавляются отходы от демонтажа, а если в конструкциях есть материалы, требующие особого обращения, — отдельные требования к их вывозу. Что проверяется в здании перед реконструкцией, разобрано в статье об обследовании перед реконструкцией.
Как экология влияет на выбор участка
Самая дорогая экологическая ошибка совершается до проектирования — при покупке земли.
Водоохранная зона. Строительство в ней возможно, но с ограничениями: нужны сооружения, обеспечивающие охрану водного объекта. Это дополнительные деньги, а иногда и невозможность разместить то, что задумано.
Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны. Здесь ограничения могут быть вплоть до полного запрета строительства.
Близость жилой застройки. Для объектов с выбросами, шумом или ночной работой это определяет, уложится ли санитарно-защитная зона в границы участка. Если не уложится, объект либо меняет технологию, либо не строится в этом месте.
Леса и зелёные насаждения на участке. Вырубка требует оформления и компенсации, а иногда ограничивает пятно застройки сильнее, чем градостроительные параметры.
Все эти вещи видны по выписке, градостроительному плану и публичным сервисам до сделки. Проверять их после покупки — значит узнавать о проблеме, когда деньги уже заплачены. Что именно смотреть, подробно разобрано в статье о ГПЗУ.
Частые ошибки
Считают, что «раз экспертиза не нужна, то и раздела не надо». Раздел по охране окружающей среды входит в состав проектной документации независимо от того, проходит ли проект экспертизу. Без него комплект неполный.
Путают ОВОС и раздел ООС в договоре с проектировщиком. Из-за этого в смету попадает процедура, которая объекту не нужна, — или, наоборот, не попадает работа, которая обязательна. Что должно быть прописано в задании, разобрано в материале о техническом задании на проектирование.
Забывают поставить объект на учёт после ввода. Стройка закончилась, разрешение на ввод получено, все выдохнули — а обязанность осталась.
Не ведут документы по отходам. Вывозили «своими силами», накладных нет. При проверке подтвердить нечем.
Узнают об ограничениях участка после покупки. Самая дорогая из всех ошибок: она не исправляется проектными решениями.
Что это значит на практике
Для обычного коммерческого объекта экология — это не отдельная большая процедура, а три вещи, разнесённые по времени.
На этапе выбора участка — проверка ограничений: водоохранные зоны, охраняемые территории, близость жилья. Это делается по документам и занимает дни, а спасает от потерь, которые ничем не компенсируются.
На этапе проектирования — раздел по охране окружающей среды в составе документации, с расчётами по выбросам, шуму, стокам и отходам. Объём зависит от технологии объекта: у магазина он скромный, у автосервиса или производства — существенный.
После ввода — постановка объекта на учёт, получение категории и дальнейшая отчётность.
Государственная экологическая экспертиза и ОВОС в этот список для типовой коммерции не входят. Но убедиться в этом нужно по конкретному объекту и участку — и лучше до того, как начата разработка проекта.
