Самая частая причина конфликта между заказчиком и проектировщиком — не качество работы. Это расхождение в том, что именно заказывали. Заказчик считает, что заказал здание, в котором можно работать. Проектировщик считает, что сделал проект по нормам. Оба правы, и оба недовольны.
Разрешается это одним документом — заданием на проектирование. Он же — единственный способ зафиксировать, за что заплачены деньги.
Разберём, что в задании должно быть, какие пункты забывают чаще всего и как оно связано с ценой договора и сроком.
Зачем задание нужно заказчику
Проектировщику задание нужно, чтобы понять объём работы. Заказчику — по другой причине, и она важнее.
Проектирование — это сотни решений, и большинство из них принимается без участия заказчика: он физически не может согласовать каждый узел. Задание — это способ заранее задать рамки, внутри которых проектировщик принимает решения самостоятельно.
Всё, что не описано в задании, проектировщик решит сам. По нормам, добросовестно, но исходя из своего представления об объекте. Если это представление не совпало с вашим — формально претензий нет, а объект получился не тот.
Отсюда простой критерий качества задания: насколько мало в нём осталось мест, где решение может быть принято не в вашу пользу.
Что обязательно должно быть в задании
Состав задания зависит от объекта, но есть каркас, без которого документ не работает.
Данные об участке. Кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, ограничения. Плюс реквизиты градостроительного плана: именно он задаёт рамки, в которых объект вообще возможен. Как его читать — в материале «ГПЗУ: что такое и как получить».
Назначение и вид объекта. Не «здание», а конкретно: склад для чего, магазин какого формата, производство какой продукции. От этого зависит почти всё — от пожарной категории до класса опасности и размера санитарно-защитной зоны. Почему технологию надо описывать заранее — в статье «Санитарно-защитная зона: когда объект её образует и как её сокращают».
Технико-экономические показатели. Площадь общая и полезная, этажность, высота, строительный объём, вместимость или производительность. Здесь важна не только цифра, но и то, какая из них главная: если полезная площадь критична, это надо написать, иначе она может «усохнуть» в пользу других решений.
Требования к объёмно-планировочным решениям. Состав помещений, их взаимное расположение, требуемые пролёты и шаг колонн, высота до низа несущих конструкций, нагрузки на полы, ворота и их тип, зоны разгрузки.
Требования к конструктивным решениям. Материал каркаса и ограждающих конструкций, если у заказчика есть предпочтения или ограничения — например, по срокам монтажа или по подрядчику.
Инженерное обеспечение. Какие системы нужны, с какими параметрами, откуда подключение. Реквизиты технических условий или отметка о том, что они в работе. Порядок их получения — в материале «Технические условия на подключение к сетям».
Требования к участку. Число парковочных мест, схема движения транспорта, разгрузочные площадки, ограждение, благоустройство. Как это считается и почему съедает участок — в статье «Благоустройство и парковка: сколько мест нужно по нормам».
Стадийность и состав документации. Какие стадии выполняются, какие разделы входят, в скольких экземплярах и в каком виде передаются. Чем стадии отличаются — в материале «Проектная и рабочая документация: чем отличаются».
Согласования и экспертиза. Кто и что получает: экспертизу, согласование облика, разрешение на строительство. Это принципиальный пункт: «сделать проект» и «получить разрешение» — разный объём работы и разная ответственность.
Пункты, которые забывают чаще всего
Эти вещи не попадают в задание почти никогда — и именно они потом становятся предметом спора.
Что будет в здании через три года. Заказчик проектирует склад, а через два года ставит внутри производственную линию. Нагрузки, электрика и вентиляция под это не рассчитывались. Если возможность известна заранее, её закладывают в задание как перспективу — это дешевле, чем переделывать.
Кто конкретный арендатор и что он требует. У сетевых арендаторов есть свои технические требования: к высоте, шагу колонн, числу парковочных мест, зоне разгрузки, мощности. Если арендатор известен, его требования — часть задания. Если неизвестен — стоит заложить параметры, приемлемые для типовых игроков сегмента.
Кто выполняет обмеры и изыскания. Отдельная строка, потому что это отдельные деньги и отдельные сроки. Что входит в изыскания — в материале «Инженерные изыскания для строительства».
Кто ведёт авторский надзор. Практика показывает, что вопрос всплывает уже на стройке. Как распределяются роли — в статье «Строительный контроль и авторский надзор: кто за что отвечает».
Порядок передачи и приёмки. В каком формате передаются файлы, кто подписывает, сколько дней даётся на замечания, что считается принятым. Без этого приёмка растягивается на месяцы.
Ограничение по бюджету строительства. Если у объекта есть потолок стоимости строительства, это ограничение для проектировщика — оно влияет на выбор конструктивной схемы и материалов. Не написанное в задании, оно не будет учтено.
Как задание связано с ценой и сроком
Прямо. И именно поэтому расплывчатое задание невыгодно обеим сторонам.
Проектировщик, получив неопределённое задание, поступает одним из двух способов: закладывает запас в цену — на случай, если объект окажется сложнее, чем звучит; или даёт низкую цену и добирает на дополнительных работах, когда выяснится реальный объём.
Второй сценарий для заказчика хуже, потому что к моменту выяснения он уже связан с исполнителем: уходить на середине дороже, чем доплатить.
Внятное задание убирает эту неопределённость. Оно позволяет назвать цену, за которую можно отвечать, и срок, который можно выдержать. Из чего вообще складывается стоимость проектирования — разобрано в материале «Проектирование коммерческой недвижимости под ключ».
Отдельно про сроки: в задании фиксируется не только срок выполнения, но и сроки предоставления исходных данных заказчиком. Проект нельзя сделать без правоустанавливающих документов, ГПЗУ, технических условий и изысканий. Если заказчик приносит их с задержкой, срок сдвигается — и лучше, чтобы это было написано заранее, чем обсуждалось постфактум.
Изменения задания: как их вести
Задание меняется почти всегда — это нормально. Ненормально, когда изменения не оформляются.
Рабочий порядок такой.
Письменно. Устная договорённость через полгода не восстанавливается. Достаточно короткого документа: что меняется, по чьей инициативе, как влияет на срок и стоимость.
С оценкой последствий до принятия решения. Заказчик должен видеть цену изменения до того, как согласился на него, а не в акте.
С проверкой на влияние на разрешение. Отдельная категория изменений — те, что затрагивают параметры объекта, указанные в разрешении на строительство: площадь, этажность, высоту. Они требуют внесения изменений в разрешение, а иногда и повторной экспертизы. Порядок — в статье «Продление разрешения и внесение изменений».
С фиксацией точки невозврата. Есть момент, после которого изменение стоит непропорционально дорого: например, после прохождения экспертизы. Такие точки полезно назвать в договоре заранее — тогда заказчик знает, до какого числа менять дёшево.
Как принять проект по заданию
Задание — это ещё и чек-лист приёмки. Проверка идёт не «нравится или нет», а по пунктам: каждое требование задания либо выполнено, либо есть письменное объяснение, почему выполнено иначе.
Что смотреть в первую очередь:
- технико-экономические показатели — совпадают ли с заданием; особенно полезная площадь, она «худеет» незаметно;
- состав помещений — все ли на месте, те ли габариты;
- комплектность разделов — все ли заявленные разделы переданы;
- согласованность между разделами — цифры в разных разделах должны совпадать. Расхождения между ними — стандартное замечание экспертизы: как она устроена, в материале «Экспертиза проектной документации»;
- отступления от задания — есть ли они и оформлены ли письменно.
Что стоит запомнить
Задание на проектирование — не формальность перед договором, а описание объекта, за который вы платите. Всё, что в нём не написано, проектировщик решит сам, и формально будет прав.
Составлять его лучше вместе с проектировщиком: заказчик знает, что нужно от объекта, проектировщик знает, какие вопросы задать. Чаще всего забывают перспективу использования, требования будущего арендатора, ограничение по бюджету строительства и порядок приёмки.
Изменения — это нормально, но только письменные и с оценкой последствий до принятия решения. И отдельно проверяйте изменения, затрагивающие параметры из разрешения на строительство: они дороже всех остальных.
Мы составляем задание вместе с заказчиком до подписания договора — задаём неудобные вопросы про то, что будет в здании через три года, и фиксируем ответы. Расскажите о планируемом объекте, и мы пришлём каркас задания под ваш тип объекта.
