Вопрос, который заказчик задаёт почти всегда: «А нельзя взять готовый проект и не платить за разработку?» Вопрос разумный — склады и магазины похожи друг на друга, и проектировать каждый с чистого листа действительно незачем.
Ответ не «да» и не «нет». Часть проекта переиспользуется, часть делается заново всегда, и понимать, где проходит граница, полезно до того, как готовое решение куплено.
Что такое «готовый проект» в коммерческой стройке
Под этим словом обычно скрываются три разные вещи.
Проект производителя здания. Поставщик быстровозводимых конструкций даёт типовое решение под свой каркас: пролёты, узлы, спецификации. Решение проверенное и производством отработанное.
Проект сетевого арендатора. Торговая сеть строит по своему стандарту и выдаёт готовые требования и решения — от планировки зала до высоты потолков. Здесь выбора практически нет: отклонения согласуются с сетью.
Ранее разработанный проект. Объект, который уже построен где-то ещё, и его документация используется повторно.
Во всех трёх случаях речь про само здание. И ни в одном — про то, как оно садится на ваш участок.
Что переиспользуется
- архитектурные решения — планировки, фасады, узлы, ведомости отделки;
- конструктив здания — схема каркаса, сечения элементов, узлы сопряжений;
- внутренние инженерные системы — принципиальные решения по отоплению, вентиляции, электрике внутри здания.
Это действительно заметная часть проекта, и она обкатана: типовое решение уже прошло экспертизу и стройку, в нём меньше сюрпризов.
Что делается заново всегда
Схема планировочной организации участка
Посадка здания, отступы, проезды, парковка, вертикальная планировка. Раздел целиком зависит от вашего участка и градостроительного плана, и типовым он быть не может по определению. Что в него входит и почему по нему чаще всего приходят отказы — в статье о СПОЗУ.
Фундаменты
Каркас может быть типовым, основание — нет. Тип фундамента, его глубина, необходимость водопонижения или замены грунта определяются отчётом по инженерным изысканиям на вашей площадке. На хороших грунтах это плита, на слабых — свайное поле, и разница в стоимости существенная.
Наружные сети
Трассы от точек подключения до здания, их протяжённость, способы прокладки, охранные зоны. Всё это определяется техническими условиями, которые выдаются на конкретный участок. Подробности — в материале о наружных инженерных сетях.
Проект организации строительства
Стройгенплан, календарный план, временные сооружения — всё привязано к площадке. Плюс именно отсюда берётся срок разрешения на строительство: как это устроено, разобрано в статье о проекте организации строительства.
Разделы, зависящие от ограничений участка
Если объект попадает в санитарно-защитную зону, приаэродромную территорию или зону охраны объектов культурного наследия, появляются разделы и согласования, которых в типовом решении не было.
Где типовое решение ломается
Объект не помещается. Самый частый случай. Типовое здание рассчитано на условный прямоугольный участок, а ваш — вытянутый, с отступами и охранной зоной по краю. Проверяется это по ГПЗУ до покупки готового решения, а не после.
Климат и нагрузки. Снеговые и ветровые нагрузки различаются по районам. Каркас, рассчитанный для одного региона, в другом требует пересчёта.
Требования к облику. Если территория подпадает под согласование архитектурно-градостроительного облика, типовой фасад может не пройти — и его придётся перерабатывать.
Своя технология. Производственный объект проектируется от процесса. Готовое решение подходит, только если процесс совпадает.
Высота. Ограничения приаэродромной территории или градостроительного регламента могут не оставить типовой высоте места.
Чем это оборачивается по срокам
Здесь и есть главный выигрыш. Разработка архитектуры и конструктива — самая длинная часть проектирования, и если она готова, цикл сокращается.
Но сокращается не весь: изыскания, технические условия и согласования идут своим чередом и от типовости проекта не зависят. То есть типовое решение ускоряет проектирование, но не ускоряет получение исходных данных — а они и определяют общую дату.
Отсюда практический вывод: если цель — открыться быстрее, типовой проект помогает, но параллельно нужно как можно раньше запускать сбор исходных данных. Иначе готовый проект будет лежать и ждать технические условия.
Про авторские права
Момент, который часто упускают. Проектная документация — объект авторского права, и взять чужой проект из открытого доступа нельзя.
Законные варианты: купить у правообладателя с правом привязки к своему участку, получить от производителя здания в составе поставки, получить от сетевого арендатора в составе его требований.
При покупке важно зафиксировать в договоре право на переработку — без него привязку к участку выполнить формально нельзя.
Как выбрать
Типовое решение работает, когда объект простой и массовый (склад, ангар, небольшой магазин), участок без особых ограничений, а сроки важнее индивидуальности.
Индивидуальный проект нужен, когда участок сложный или тесный, у объекта своя технология, есть требования к облику или объект строится под конкретного арендатора с нестандартными запросами.
Промежуточный вариант — и самый частый на практике: берётся типовое решение по зданию и делается индивидуальная привязка. Это не компромисс, а нормальный рабочий режим: экономим там, где решение отработано, и проектируем там, где участок уникален.
Что именно вы хотите получить, фиксируется в техническом задании на проектирование — вместе с указанием, чей типовой проект берётся за основу.
Что это значит на практике
Полностью типового проекта для капитального объекта не бывает: разрешение выдаётся не на здание вообще, а на здание в конкретном месте. Всё, что связано с местом, проектируется заново в любом случае.
Поэтому вопрос стоит не «типовой или индивидуальный», а «что из проекта можно взять готовым». Ответ на него даёт проверка участка: по ГПЗУ видно, помещается ли типовое здание, по изысканиям — подойдут ли типовые фундаменты, по техническим условиям — сколько работы в наружных сетях. Эти три документа и определяют, сколько удастся сэкономить.
