Заказчик считает бюджет объекта: земля, проект, коробка, отделка, инженерия внутри. Наружные сети в этом расчёте обычно занимают строку с приблизительной цифрой — «подключение». А потом выясняется, что до точки подключения восемьсот метров, трасса идёт вдоль дороги, пересекает её и заходит на два чужих участка.
Наружные сети — это раздел, который чаще всего ломает бюджет коммерческого объекта. Не потому, что он сложный, а потому, что его цену определяют вещи, которых нет в задании на проектирование: расстояние, рельеф, чужая земля и чужие коммуникации.
Разберём, что входит в этот раздел, от чего зависит его стоимость и какие решения принимаются до того, как участок куплен.
Где проходит граница между наружными и внутренними сетями
Формально — по стене здания или по первому колодцу. Практически разница в другом: внутренние сети проектируются в понятных границах, наружные выходят за пределы вашего контроля.
Внутри здания вы решаете сами. Снаружи начинается чужая территория: земли общего пользования, соседние участки, полосы отвода дорог, охранные зоны существующих коммуникаций. Каждый метр трассы за границей участка — это чьё-то согласие.
Отсюда правило, из которого следует всё остальное: стоимость наружных сетей определяется географией, а не мощностью объекта.
Что входит в раздел
Состав зависит от того, к чему подключается объект, но набор устойчивый:
- наружные сети водоснабжения — от точки подключения до водомерного узла, с колодцами, пожарными гидрантами и узлами;
- наружные сети водоотведения — самотёчная канализация, при необходимости насосная станция и напорный участок;
- ливневая канализация — сбор и отведение дождевых и талых вод с кровли, парковки и проездов, с очистными сооружениями поверхностного стока;
- наружное электроснабжение — кабельные линии от точки присоединения, трансформаторная подстанция, при необходимости — резервный источник;
- газоснабжение или теплоснабжение — в зависимости от принятой схемы отопления;
- наружное освещение территории;
- сети связи — интернет, охранная сигнализация, видеонаблюдение.
К каждому разделу идут план трассы, продольные профили, узлы колодцев и камер, решения по пересечениям с другими коммуникациями и по защите сетей.
Как эти разделы соотносятся с общим составом документации и что на какой стадии решается — в материале «Проектная и рабочая документация: чем отличаются».
Всё начинается с технических условий
Проектировать наружные сети без технических условий невозможно. Из них берутся три вещи, которые определяют весь раздел:
- точка подключения — откуда тянуть и, соответственно, сколько;
- разрешённая мощность или объём ресурса — что можно взять;
- требования к сетям и оборудованию — как именно тянуть.
Порядок получения, типовые проблемы и сроки — в статье «Технические условия на подключение к сетям».
Обратите внимание на порядок: сначала считается нагрузка, потом запрашивается мощность, потом приходят условия с точкой подключения, и только потом проектируется трасса. Каждая перестановка в этой цепочке означает переделку.
Откуда берётся расчётная тепловая нагрузка и почему её нельзя оценить «по опыту» — разобрано в материале «Энергоэффективность и теплотехника в проекте здания».
От чего на самом деле зависит цена
Здесь и находится главный сюрприз для заказчика.
Расстояние до точки подключения. Линейная зависимость, но заметить её на старте мешает то, что в технических условиях расстояние не написано — там написан адрес точки. Сто метров и восемьсот метров выглядят в документе одинаково.
По каким землям идёт трасса. По своему участку — дёшево и быстро. По землям общего пользования — согласования. По чужому участку — оформление права пользования частью земли и переговоры с собственником. Один несговорчивый сосед способен сдвинуть срок на месяцы или заставить искать обходную трассу вдвое длиннее.
Пересечения. Пересечение проезжей части, железнодорожных путей, других коммуникаций, водных объектов — каждое требует своего технического решения и своего согласования. Прокол под дорогой стоит принципиально дороже открытой траншеи.
Глубина заложения и рельеф. Самотёчная канализация идёт с уклоном. Если рельеф работает против вас, глубина колодца в конце трассы растёт, а на определённой отметке дешевле поставить насосную станцию, чем копать дальше. Это решение принимается по результатам топографической съёмки, а не на глаз.
Грунты и грунтовые воды. Копать в сухом суглинке и копать в водонасыщенном песке — разная технология и разная стоимость. Данные берутся из отчёта по изысканиям: зачем они нужны и что бывает без них — в статье «Инженерные изыскания для строительства».
Существующие коммуникации на участке. Если через участок идут чужие сети, их либо обходят, либо выносят. Вынос — отдельный проект, отдельное согласование с владельцем сети и отдельные деньги, и он же обычно оказывается на критическом пути графика.
Охранные зоны: ограничение, которое работает против застройки
Вокруг существующих инженерных сетей действуют охранные зоны, в границах которых нельзя строить, складировать и вести земляные работы без согласия владельца сети.
Практическое следствие: чужая труба или кабель через участок вычитает из него полосу, причём иногда прямо по пятну застройки. Здание туда не встанет.
Это одна из разновидностей зон с особыми условиями использования территории — как их обнаружить до сделки, разобрано в материале «Зоны с особыми условиями использования территории». Проверять надо не только по документам: сведения о сетях в ЕГРН бывают неполными, поэтому топографическая съёмка с нанесением подземных коммуникаций делается на реальной местности.
Своя новая сеть тоже образует охранную зону — это учитывают при посадке здания и при планировании расширения. Как считается полезная площадь участка с учётом всего, что на нём должно разместиться, — в статье «Благоустройство и парковка: сколько мест нужно по нормам».
Ливневая канализация: раздел, о котором забывают
С водопроводом и электричеством всё понятно — без них объект не работает. Ливнёвку заказчики часто считают необязательной и обнаруживают её в проекте с удивлением.
Между тем для коммерческого объекта это существенная статья. Здание с большой кровлей и парковка с твёрдым покрытием собирают заметный объём поверхностного стока, которому надо куда-то деваться. Сбрасывать его напрямую нельзя: сток с проездов и парковки содержит взвешенные вещества и нефтепродукты, поэтому в схему входят очистные сооружения поверхностного стока.
Дальше вопрос, куда сброс: в существующую сеть дождевой канализации по техническим условиям, в водный объект по разрешению или на рельеф. Каждый вариант со своими согласованиями, и наличие ближайшей канавы ещё не означает, что туда можно сбрасывать.
Особенно чувствительны к этому склады и торговые объекты с большими площадями покрытий — там, где кровля и парковка занимают почти весь участок. Что ещё специфично для этих типов, разобрано на страницах «Проектирование склада» и «Проектирование магазина».
Согласования: чего именно ждать
Наружные сети — рекордсмен по числу внешних согласований. Типовой набор:
- владельцы существующих коммуникаций — при пересечении и сближении с их сетями;
- владелец автомобильной дороги — при пересечении проезжей части и при работах в полосе отвода;
- собственники земельных участков, по которым проходит трасса;
- ресурсоснабжающая организация — согласование проектных решений на соответствие выданным условиям;
- органы местного самоуправления — при прокладке по землям общего пользования.
Главное свойство этого списка: согласования не всегда идут параллельно. Часть из них нельзя начать, пока не получен предыдущий документ. Поэтому график по сетям строится последовательностью, а не суммой сроков.
Типовые ошибки
Считать бюджет по мощности, а не по расстоянию. Самая частая. В смету попадает подключение, а не строительство трассы.
Покупать участок, не зная, где точка подключения. Проверять надо до сделки — вместе с остальными ограничениями. Что именно смотрят, разобрано в материале «Анализ земельного участка перед строительством».
Проектировать сети до получения технических условий. Решения без точки подключения и без разрешённой мощности переделываются целиком.
Не заказывать топографическую съёмку с подземными коммуникациями. Чужая труба, найденная экскаватором, — это остановка работ, восстановление сети за свой счёт и разбирательство с её владельцем.
Оставлять вынос чужих сетей на потом. Это отдельный проект со своим согласованием, и он обычно длиннее, чем кажется.
Забывать про ливнёвку и очистные. Обнаруживается на экспертизе и добавляет к бюджету сумму, которую никто не планировал.
Что стоит запомнить
Наружные сети — это не «подключение», а строительство линейных объектов по чужой земле. Их стоимость определяется расстоянием до точки подключения, характером трассы и числом пересечений, а не мощностью здания.
Проверять точку подключения нужно до покупки участка, вместе с ограничениями и охранными зонами. Проектировать — только после получения технических условий и топографической съёмки с нанесёнными коммуникациями.
И закладывать в график время на согласования, которые идут последовательно: именно они, а не проектирование, обычно определяют срок по этому разделу.
Мы считаем наружные сети вместе с посадкой здания на участок, а не отдельным этапом в конце, — и проверяем точку подключения до того, как заказчик вложился в проект. Пришлите кадастровый номер участка, посмотрим, что рядом и во что обойдётся подключение.
